Державна фіскальна служба України розглянула звернення ... щодо оподаткування доходу фізичної особи, отриманого внаслідок реалізації заставленого майна при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у позасудовому порядку у зв'язку з невиконанням платником податку своїх зобов'язань за договором кредиту (позики), за умови, що таке майно було придбано за рахунок такого кредиту (позики), і в межах компетенції повідомляє таке.
Відповідно до ст. 572 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV із змінами та доповненнями (далі – ЦКУ) в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
Застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду (п. 1 ст. 574 ЦКУ).
Згідно зі ст. 20 Закону України від 02 жовтня 1992 року № 2654-XII «Про заставу» заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, якщо в момент настання терміну виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконано, якщо інше не передбачено законом чи договором.
Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом (п. 1 ст. 590 ЦКУ).
Спеціальним законом, який регулює відносини у сфері застави нерухомого майна (іпотеки), є Закон України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898).
Відповідно до ст. 33 Закону № 898 звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Статтею 35 Закону № 898 встановлено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
При цьому ст. 36 Закону № 898 передбачено, що позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону № 898.
Так, згідно зі ст. 37 Закону № 898 іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Податкового кодексу України (далі – ПКУ), відповідно до п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 якого до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається, зокрема, згідно з положеннями
ст. 172 ПКУ.
Так, порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна визначено ст. 172 ПКУ, відповідно до п. 172.1 якої дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Відповідно до п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.
Згідно з п. 172.8 ст. 172 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомого майна, крім їх успадкування та дарування.
Крім того, абзацом другим п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 ПКУ встановлено, що до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються доходи, отримані внаслідок реалізації заставленого майна, майна платника податку при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у зв'язку з невиконанням платником податку своїх зобов'язань за договором кредиту (позики), за умови, що таке майно було придбано за рахунок такого кредиту (позики). Тобто зазначена норма містить дві обов’язкові умови, при настанні яких дохід від відчуження заставного майна не є об’єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб.
Враховуючи викладене, передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання за договором іпотеки вважається продажем нерухомого майна.
При цьому, якщо заставне майно, яке відчужується у зв’язку з невиконанням платником податку своїх зобов’язань за договором кредиту (позики), було придбано за рахунок коштів такого кредиту, то дохід, отриманий внаслідок такого відчуження, не включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, тобто не оподатковується податком на доходи фізичних осіб.
Разом з цим, якщо при реалізації заставного майна не виконуються умови абзацу другого п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 ПКУ, то дохід, отриманий від такого відчуження, оподатковується відповідно до норм ст. 172 ПКУ.
Голова Р.М. Насіров