Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення ... щодо оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від продажу нерухомості, та в межах компетенції повідомляє таке.
Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом ІV Кодексу, згідно із п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є, зокрема, фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
Відповідно до п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст.172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).
Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
Пунктом 172.2 ст. 172 Кодексу визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Також п. 172.3 ст. 172 Кодексу встановлено, що дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
При цьому під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус, зокрема, посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору (п. 172.4 ст. 172 Кодексу).
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи, зокрема, особою, яка продає нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (п.п. «а» п. 172.5 ст. 172 Кодексу).
Крім того, п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень Кодексу передбачено, що тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлюється військовий збір (далі – збір).
Згідно з п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу платниками військового збору є особи, визначені п. 162.1 ст. 162 Кодексу, а саме фізичні особи – резиденти, які отримують доходи з джерела їх походження в Україні.
Відповідно до п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого згідно з п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу включається частина доходу від операцій з нерухомим майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу.
Разом з тим, п.п. 1.7 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпунктах 165.1.2, 165.1.18, 165.1.25, 165.1.5 п. 165.1 ст. 165 Кодексу.
Ставка збору визначена у п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу.
Нарахування, утримання та сплата (перерахування) збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу (п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу).
Відповідальність за своєчасне та повне перерахування сум податку (збору) до відповідного бюджету несе фізична особа у випадках, визначених розділом IV Кодексу (п.п. 168.4.8 п. 168.4 ст. 168 Кодексу).
Отже, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом (у т.ч. учасником бойових дій в Афганістані та учасником ліквідації аварії на ЧАЕС) від продажу протягом звітного податкового року одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, який перебуває у власності такої особи понад три роки, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та збором.
У разі якщо вказаний об’єкт перебуває у власності такої особи менше трьох років, то дохід, отриманий від його продажу, оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на загальних підставах.
В.о. Голови С.В. Білан