Державна фіскальна служба України розглянула лист щодо оподаткування податком на прибуток та податком на додану вартість нерухомого майна, яке є предметом іпотеки та, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), повідомляє.
Відповідно до ст. 1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон) іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (ст. 2 Закону).
Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 18 Закону).
Відповідно до ст. 5 Закону предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна.
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання (ст. 7 Закону).
Відповідно до п.п. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 Кодексу об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень Кодексу.
Положеннями Кодексу не передбачено коригування фінансового результату до оподаткування на суму вартості предмета іпотеки (нерухомого майна), яке передається іпотекодержателю (банку).
Такі операції відображаються згідно з правилами бухгалтерського обліку при формуванні фінансового результату.
Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється Міністерством фінансів України, яке затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (п. 2 ст. 6 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»).
Щодо порядку оподаткування податком на додану вартість операції з передачі банку заставленого нерухомого майна (предмету іпотеки) в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором.
Підпунктом 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 Кодексу визначено, що постачанням товарів є будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.
Об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до п.п. «а» п. 185.1 ст. 185 Кодексу є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу, у тому числі операції з передачі права власності на об’єкти застави позичальнику (кредитору).
Отже, для заставодавця операція з передачі банку у власність заставленого майна в рахунок погашення заборгованості перед таким банком є операцією з постачання такого майна. При цьому, якщо заставодавець є зареєстрованим платником податку на додану вартість, такий заставодавець зобов’язаний визначити податкові зобов’язання за такою операцією та скласти податкову накладну, яка підлягає обов’язковій реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних.
Згідно з п. 188.1 ст. 188 Кодексу база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб’єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:
товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;
газу, який постачається для потреб населення.
Отже, за операцією з передачі банку у власність заставленого нерухомого майна в рахунок погашення заборгованості перед таким банком за кредитним договором база оподаткування визначається виходячи з договірної вартості такого майна, яка не може бути нижче його балансової вартості.
Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.